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El problema de los “pisos turísticos” en el edificio residencial
Con el auge de las plataformas de alquiler vacacional, muchas comunidades de propietarios de Madrid se enfrentan a pisos turísticos que generan uso intensivo, ruido, riego de basuras y tensión vecinal. La cuestión clave para la comunidad no es si el uso turístico existe, sino si está autorizado o se puede prohibir conforme a la normativa de propiedad horizontal.
En este contexto, el Tribunal Supremo ha dejado claro que una simple referencia al “uso residencial” en los estatutos no basta para prohibir el alquiler turístico. Es necesaria una limitación expresa, bien razonada, y aprobada con la mayoría requerida.
¿Qué exige la ley para prohibir el alquiler turístico?
La Ley de Propiedad Horizontal, tras su reforma, permite a la comunidad de vecinos limitar, condicionar o prohibir directamente el alquiler turístico de viviendas en el edificio, siempre que se apruebe con una mayoría cualificada: tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación.
Frente a la idea de que basta con un título constitutivo que diga “destino residencial”, el Supremo recuerda que el propietario conserva libremente su facultad de uso mientras no exista una cláusula estatutaria que prohíba expresamente el alquiler vacacional o una actividad comercial relacionada.
Por qué la prohibición debe constar en los estatutos
Las últimas sentencias destacan que la prohibición del uso turístico debe aparecer de forma precisa y clara en los estatutos del edificio, no solo como una mera descripción. Si el texto habla de destino residencial, pero no enumera o excluye expresamente el alquiler turístico, el tribunales consideran que no existe tal limitación.
En algunos casos admitidos por el Tribunal Supremo, la prohibición de actividades profesionales o comerciales “de ningún tipo”, o la reserva del uso a carácter exclusivamente residencial, han servido para frenar el uso turístico. Sin embargo, cada caso depende del literal de la cláusula, y se exige que la redacción deje sin duda que el alquiler vacacional está vetado.
Procedimiento para introducir la prohibición
Para que la comunidad pueda prohibir el alquiler turístico, debe seguir un procedimiento claro: convocar una junta, incluir el punto de orden del día relativo a la limitación de la actividad turística, obtener la mayoría de tres quintos de los propietarios y de las cuotas, y plasmar el acuerdo en acta.
Posteriormente, se recomienda elevar la modificación a los estatutos, tramitarla como escritura pública y, si procede, inscribirla en el Registro de la Propiedad, de forma que futuros compradores conozcan la restricción y la asuman desde el inicio.
Un paso clave es que la cláusula estatutaria identifique de forma precisa la actividad que se prohíbe (por ejemplo, alquiler de estancias turísticas, usos de hospedaje, uso vacacional), en lugar de usar términos generales que puedan interpretarse en contra de la comunidad.
Consecuencias de no tener la prohibición bien formulada
Si la comunidad no cuenta con una prohibición expresa en los estatutos, incluso reuniendo mayorías posteriores, la actividad de alquiler turístico puede resistirse a las demandas de cese, tal como ha señalado el Tribunal Supremo en distintas sentencias. En ese escenario, el propietario dispone de una mayor libertad de uso, y la comunidad queda en desventaja frente a la justicia.
Además, la ausencia de cláusulas claras genera disputas internas, reclamaciones, posibles sanciones administrativas y una sensación de desprotección entre vecinos que desean mantener un edificio de carácter claramente residencial.
Cómo puede ayudarte Madrid‑Dos como administrador de fincas colegiado
En Madrid‑Dos, ayudamos a las comunidades de vecinos de Madrid a revisar sus estatutos, formular cláusulas claras de prohibición de alquiler turístico y preparar los acuerdos de junta con el rigor exigido por la ley y la jurisprudencia. Esto incluye la redacción de la cláusula, la tramitación ante notaría y, en su caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si tu comunidad quiere proteger el carácter residencial del edificio frente al alquiler turístico, cuéntanos tu situación y te acompañaremos en todo el proceso, desde la redacción de la cláusula hasta la convocatoria de la junta y la ejecución del acuerdo, para que la prohibición sea efectiva y jurídicamente sólida.
